不動產買賣簽約用印完稅交屋地政士代書流程

不動產買賣流程

 

買賣雙方透過仲介業買賣成交者
　　　　　　
1賣方與仲介業者簽定不動產委託銷售契約書，約定委託銷售之買賣標的、收取之服務費報酬 ( 實際成交價之4%），及因買方違約致買賣雙方解除不動產買賣契約者，服務報酬等。

2仲介業者應製作不動產說明書，並有不動產經紀人簽章。仲介業應提供該不動產說明書向買方說明。

3仲介業者如提出斡旋金之要求，應同時告知買方亦可選擇內政部所擬定之「要約書」，如買方選擇約定交付斡旋金，業者應以書面明定交付斡旋金之目的，明確告知買方於仲介買賣成交時，該斡旋金轉為定金，為買賣價金之一部分。如仲介買賣不成立時，仲介業者所收之斡旋金，無息返還買方等權利義務。

4買賣雙方價金與條件一致時，買賣雙方另行簽定「不動產買賣契約書」，並由仲介業者指定特約地政士(代書)辦理買賣簽約、所有權移轉登記及相關手續。

買賣雙方自行買賣成交者

買賣雙方就買賣總價及買賣之條件達成合意後，約定支付定金並另行簽定「不動產買賣契約書」。

 

產權調查

產權調查應申請地政事務所登記簿謄本查明賣方產權實際狀況，所有權人及抵押權產權是否清楚，並預估及規劃過戶移轉之稅金費用負擔。

 

委任合格地政士(代書)簽訂不動產買賣契約書

 

不動產買賣最主要分為四個流程：簽約、備證用印、完稅及交屋。買賣雙方自行買賣成交者由買賣雙方協議或共同指定地政士(代書)簽訂不動產買賣契約書並辦理所有權移轉登記及相關手續；買賣雙方透過仲介業買賣成交者，由仲介業者指定特約地政士辦理簽約、所有權移轉登記及相關手續。

 

合格地政士領有內政部地政司合格之開業執照或地政士證書，並於買賣雙方簽訂契約時，應申請登記謄本並查明產權狀況，預估及規劃買賣雙方稅金費用負擔，如買方需申辦銀行貸款時，應告知最新貸款訊息。

 

不動產買賣契約書之類型可區分為一般不動產買賣契約書及銀行履約保證買賣契約書兩大類。

 

簽訂不動產買賣契約書（私契約）並支付第一期款（頭期款）

 

1賣方攜帶身分證明文件、印鑑章及土地、建物所有權狀正本。

2買方攜帶身分證明文件、一般印章。

3影印買賣雙方身分證明文件及土地、建物所有權狀影本作為附件，並進行簽訂不動產買賣契約書程序。

4簽約重點：

約定買賣付款條件及方式，支付之金額及時程、交屋時機、方式及附帶買賣之動產或設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約及保證事項、稅金費用負擔，並約定如配合買方辦理銀行貸款，其作為交屋款部分之事項及賣方如設定抵押權部分，同意在買方設定抵押權後撥款前，儘速塗銷或協議由買方承受或代償或抵押債權等，若金額合計超過買方支付價款時，賣方應負返還責任或買方核貸金額不足抵付時，買方於貸款核撥時，以現金一次付清等事項。

5簽約時，得當場由地政士(代書)確認契約內容之重點無異議後，由買賣雙方簽名並加蓋騎縫章；若該買賣契約之成立係仲介居間成交者，並應有經紀人之簽章。

6買方支付頭期款予賣方，賣方點收並簽收，如辦理履約保證者，由合格承辦地政士(代書) 點收並簽收轉交付銀行履約保證專戶。

7經賣方及經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書視為買賣契約之附件。

 

8買方並開立與尾款同額且註明「禁止背書轉讓」之商業本票作為過戶及買方銀行撥款擔保交付合格承辦地政士(代書)保管，該本票於交屋交付尾款同時返還買方。

備證並用印（第二期款）

 

1賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明正本乙份及近期房屋稅單、地價稅單等。

2買方攜帶印章並交付身分證明 文件。

3登記申請書、土地、建物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋賣方印鑑章，買方則得以一般私章用印蓋章。

4買方支付第二期款予賣方點收並簽收，如辦理履約保證者，由合格承辦地政士(代書) 點收並簽收轉交付銀行履約保證專戶或由買方逕行匯款入銀行履約保證專戶。

5買方如需辦理銀行貸款，應於交付第二期款時，提供辦理貸款必備文件及指定貸款之金融機構。

 

6地政士檢具買賣雙方證明文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅。

 

完稅 （第三期款）

 

1賣方完納土地增值稅款及欠稅費款。

2買方完納契稅款並支付第三期款予賣方點收並簽收，如辦理履約保證者，由合格承辦地政士(代書) 點收並簽收轉交付銀行履約保證專戶或由買方逕行匯款入銀行履約保證專戶。買方若增加或變更過戶登記名義人時，尾款擔保本票應於過戶前請登記名義人背書連帶對買賣契約負責。

3買方預定透過銀行貸款支付部分買賣價款者，應於所有權移轉登記前親自辦理銀行開戶、對保程序。

 

4地政士(代書)經由稅捐機關辦理查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費並繳清後，檢附繳納收據及其他證明文件向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交屋款部分者，並得連件辦理抵押權設定登記。

 

付清尾款並交屋（第四期款）

 

1買方至買賣標的現場查勘點交無誤後，雙方進行交付尾款及交屋手續。

2產權移轉登記完竣後，買賣雙方均無銀行貸款時，買方依約支付尾款並經賣方確認點收及簽收。

 

3若買方約定以銀行貸款作為尾款者，應於辦竣抵押權設定登記後，依約定將核貸金額逕行撥入銀行履約保證專戶或賣方指定帳戶或雙方會同撥款領尾款，由賣方確認點收及簽收。

 

4尾款擔保本票於交付尾款及交屋同時返還買方作廢。土地、建物所有權狀正本及公定買賣移轉契約書(公契)正本、契稅單繳納正本及土地增值稅單影本交付買方；公定買賣移轉契約書(公契)影本、契稅單影本及土地增值稅單繳納正本交付賣方。

5本買賣標的應繳納之地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費、管理費、公共基金等稅金費用之分算以點交日(交屋日)為基準，按當年度使用日數比例負擔，在點交日前由賣方負責繳納，點交日後由買方繳納，買賣雙方分算完成後中確認相互找補並簽收。

6辦理產權過戶移轉、抵押權設定登記時，應納之印花稅、登記規費、火災保險費、契稅等由買方負擔。土地增值稅由賣方負擔。簽約前如有公告之工程受益費，由賣方負責繳納，有未到期之工程受益費，得由雙方另行約定繳納，如辦理銀行履約保證者，履約保證費用由買賣雙方平均負擔。

7地政士(代書)服務費用，依權利使用及取得區分，過戶登記及銀行貸款抵押權設定登記由買方負擔；賣方原貸款抵押權塗銷登記由賣方負擔。